来源：北京商报
随着丰台花乡地块的成功出让，2025年北京土拍正式落下帷幕。据北京商报记者统计，年内北京共成功出让40宗地块，与上年同期基本持平，总成交金额约1427.42亿元。城六区供地显著发力，海淀区以7宗供地居首且创下近五年峰值，带动市场溢价率回升，年内最高溢价率达39.18%。从拿地趋势来看，联合拿地成为市场主流，房企联合拿地量同比增长180%。值得关注的是，在市场信心回升背景下，懋源地产等民企强势回归，其中懋源地产年内拿地2宗追平近五年总量。
海淀区土地供应量居首位
2025年北京最后一场土地拍卖落下帷幕，12月25日，北京建工+城乡开发以24.72亿元摘得丰台区花乡中部组团城中村改造项目B区FT00-2405-0001地块，为全年土地市场画上句号。
以拿地宗数来统计，2025年海淀区7宗为之最，昌平区为6宗，丰台区、朝阳区各5宗持平，通州区4宗，顺义区3宗，大兴区、石景山区各2宗，东城区、房山区、亦庄开发区、门头沟区、延庆区、怀柔区各1宗，西城区、平谷区、密云区则为0。
北京商报记者梳理发现，2025年海淀区土地供应量创下近五年峰值。回溯2020年至2024年，海淀区年度土地供应量分别为6宗、6宗、3宗、2宗及5宗，而2025年的供地规模已达到2023年与2024年两年供地总量之和。
城六区供地量提升的同时，北京土地市场溢价率同步回升。2025年地块的平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点。
此外，年内溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗坐落于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，随着优质资源持续入市，市场分化也进一步加剧，“强者恒强”的格局愈发清晰。稀缺地段、规划条件优越的地块备受追捧，溢价率居高不下；而部分条件一般或位置普通的地块，则多以底价或接近底价成交。
值得一提的是，城六区供地量的提升与2024年末推行的不限价地块政策形成叠加效应，共同助推年内土地市场热度回升。
其中，北京朝阳区太阳宫地块溢价率高达39.18%，创下2025年土地市场溢价率峰值。海淀区树村地块、朱房村0030地块分别以27.93%和25.04%的溢价率紧随其后。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，优质地块供应增加，叠加不限价政策落地，形成了良好的市场联动溢价效应。这不仅有效提振房企的拿地积极性，也强化了市场对于房价的上涨预期，对购房者、开发企业及整体市场而言均形成积极影响，进而构筑起地价上行、房价跟进的正向预期循环。
合硕机构首席分析师郭毅进一步分析称，这一调整，一方面能让优质地块的价值充分释放，在土地市场实现更好的溢价表现，夯实市场对区域价值的信心；另一方面也能倒逼拿地房企加大产品端的投入力度，带动后续商品房的价值提升，而房价的合理拉升，又能进一步提振区域价值，形成良性循环。
联合体拿地渐成趋势
2025年北京土地市场中，央国企仍为拿地绝对主力，拿地占比达92.69%。其中，中建系房企表现尤为突出，累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元；北京建工、北京城建、金隅集团、华润置地、招商蛇口等其他央国企亦积极参与，合计拿下24宗地块。
尽管央国企主导拿地格局未变，但房企独立拿地趋势弱化，联合拿地模式占比显著提升。年内北京成功出让的40宗地块中，14宗采用多家房企联合拿地模式，而2024年仅为5宗，联合拿地比例同比增长180%。
针对房企联合拿地占比攀升，谢逸枫认为，本质是房企从单打独斗转向抱团合作，是应对房地产市场调整、突围行业困局的短期举措，核心是为化解债务风险、保交房履约，平稳度过市场下行周期。该模式能有效分散市场风险，整合资金与技术资源，形成稳健的开发模式。
以2025年北京唯一一宗百亿元级地块——朝阳区黄杉木店地块为例，该地块由中建智地联合金茂、越秀、朝阳城发3家房企以126亿元竞得，后续将打造为紫京宸园及璞樾项目；海淀区朱房地块、朝阳区三间房地块则分别由华润+中铁+招商联合体、保利发展+金茂联合体以91.52亿元、87.3亿元成功竞得。
此外，央国企与区属房企合作拿地的情形更为普遍。昌平区朱辛庄地块、顺义区顺义新城地块、门头沟区S1线区域组团等6宗地块，均由中建智地、电建地产、北京城建等央国企，联合未来科学城置业、顺义新城发展、京西门城投等区属国资房企携手竞得。
郭毅表示，联合拿地占比提升，核心是房企间的优势互补，尤以区域一级开发企业与二级市场房企的合作为典型。一级开发企业熟悉区域价值、拥有成熟的政企资源，二级开发企业更懂市场与客户需求。双方协作可让地块的产品定位、规划报批及细节打造更贴合市场需求，进而有效提升项目的去化效率与价格溢价。
谢逸枫进一步分析称，联合拿地属于行业短期趋势，而非长期常态。待房地产市场复苏回暖，多数房企仍会选择独立拿地，既规避联合开发的协作问题，也能掌握地块研判、产品打造、开发决策的绝对自主权。短期来看联合拿地仍将常态化，长期则会形成独立拿地与联合拿地并行的多元化格局。
懋源地产沉寂两年回归
在全国楼市运行日趋平稳、市场信心逐步回升的背景下，以懋源地产、北京新恩祥睿泽置业有限公司、贝好家为代表的民营企业，正逐步重返北京土地市场。
以懋源地产为例，该企业曾于2022年6月斩获北京顺义区薛大人庄地块，在2023年、2024年沉寂两年后，2025年强势回归北京土拍市场，年内共竞得2宗地块。这一拿地数量不仅追平2020年至2024年五年的累计拿地量，年内拿地金额更达60.54亿元，创下近五年峰值。
具体来看，朝阳区松榆里地块吸引了建发房产、懋源地产、首开股份（维权）、越秀+建工联合体、金隅、中建玖合、招商蛇口共7家房企参与角逐。经过166轮激烈竞价，懋源地产最终以50.24亿元总价、18.21%的溢价率成功竞得该地块，在一众央国企竞争者中脱颖而出。
谢逸枫认为，少数优质民营房企重返北京土地市场，这一现象释放出两大明确信号。他表示，一方面是民营房企对北京房地产市场的未来预期已明显向好。另一方面则是房地产市场的调整周期已临近底部，北京房价也将迎来止跌回稳的走势。
值得关注的是，此前表现积极的绿城中国，2025年在北京土拍市场颗粒无收。回溯时间来看，绿城中国上一次在北京拿地是2024年11月，当时在越秀、华润、中海、金茂等5家竞买主体中，通过摇号幸运竞得海淀区功德寺地块，后续打造为和樾玉鸣项目。自此次拿地后，截至2025年末，绿城中国已近一年未在北京土地市场有任何斩获。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从政策导向来看，中央经济工作会议及全国住房城乡建设工作会议均明确提及“优供给”理念。这一理念的核心内涵体现在两方面：其一，控制传统增量供给，助力推进去库存工作；其二，提升土地拿地性价比。对2026年各房企而言，这意味着投资端存在明确机遇。
严跃进进一步分析称，叠加北京近期政策动态，当地进一步优化限购政策，同步出台房地产开发投资相关新政并着力优化营商环境。多重政策红利共振，将有效降低企业拿地顾虑，进一步提振房企2026年的拿地积极性。
北京商报记者 李晗
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责任编辑：李桐
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